尊敬的业主：

2015年3月18日，我们收到业主提交的《关于请求迅速解决岳阳职业学院技术院安置性商品住房问题的联名函》，现就该函中提到的相关问题，特回复如下：

为了进一步优化学院教学环境，改善教职工工作、生活条件，便于加强学生管理，学院决定在新院区团体购买教工公寓小区。从目前情况来看，不仅小区整体设计规范，而且建设进度顺利，更重要的是小区发展环境与前提喜人。规划中的临湖路距小区不到100米，距即将兴建的岳阳市中心医院只有2公里，学院路全面提质拓建为6车道城市道路、市长途汽车站搬迁、以及郭镇规划为20万人口的城市走廊等利好消息，整个小区地理环境将得到进一步优化，无论是居家还是投资，小区发展前景相当好。

学院党委、行政对教工公寓小区建设高度重视，自2011年5月经市政府批准立项后，学院成立了专门的项目领导小组，自2011年8月起经历了宣传发动、意向开发商招标，土地收储前期工作，至2012年6月土地正式挂牌拍卖。由于2012年5月市政府对土地基准价改革调整，原定向开发商智信公司放弃了拍卖，2012年9月土地由自然人邓农公开拍卖竞得，2012年12月由邓农等投资人成立的鑫科公司依法获得土地。经项目组与开发商近一年艰辛的谈判，2013年7月学院出台了《购房选房办法》，2014年1月学院经购房户委托授权后与开发商签订了《团购合同书》，签约一年多来，项目小组严格履行了住房分配、资金监控、工程质量监理、关系协调等职责，领导小组工作得到了学院干部、群众的肯定，小区环境、房屋质量得到了保证。

一、关于私自不合理加价的问题

2011年下半年，学院准备在岳新路郭镇派出所旁团购买房，并成立了岳阳职业技术学院新院家属楼建设工作领导小组（以下称工作组）。开始宣传发动时，估计房价不超过1900元/㎡。后因多种原因，将团购建房地址改为现在的蕙风园。由于2012年5月政府土地基准价改革调整，楼地面价格上涨。为此，与开发商鑫科公司经过近一年的多次谈判，最终确定多层均价为2730元，小高层均价为3090元。后来经过工作组的努力，以解决农校、卫校教职工拆迁安置用房的名义，找相关部门力争减免税费，最后减免了多项税费。开发商同意平均减价200元/㎡，另外补偿学校利息36万元，最终协商确定多层均价为2530元/㎡，小高层均价为2890元/㎡。在此基础上，学院出台了《岳阳职业技术学院新院教工宿舍购房、选房实施办法》，该办法第二条第1项明确规定了团购房价格多层购房均价为2530元/㎡，小高层为2890元/㎡，各业主在认真阅读并承诺遵守该办法的基础上，签订了《岳阳职业技术学院新院教工宿舍认购承诺书》。以上事实证明，各位业主对团购房价格是明知和认可的，不存在学院私自不合理加价的问题，教职工签订认购书在前，与开发商签订合同在后。至于学院出具“新院购房定金”收据的问题，因学院与购房户属于委托合同关系，不属于商品房买卖合同关系，在该款交到开发商以后，才能称为“购房定金”，所以，选择退房的购房户要求学院双倍返还定金没有法律依据。

二、关于擅自与开发商签订《团购住宅房屋合同书》的问题

学院工作组在取得各位购房户的书面授权后，代表各购房户与开发商多次协商确定了团购合同主要内容，2013年7月16日印发了《岳阳职业技术学院新院教工宿舍购房、选房实施办法》，并由各位业主承诺许可以后，于2014年元月23日与开发商签订《团购住宅合同书》，主要条款与实施办法的内容一致。所以，不存在学院擅自与开发商签订团购合同，损害广大业主合法权益的情形。

关于房产交易网挂牌价低于团购价的问题，工作组人员专门就此咨询了房产局，房产局的工作人员答复：房产局网挂的价格是根据去年已网签的购房户的平均价确定的，当时网签的几位老师大部分是楼层高、价格低的几户，而且没有包括学院10%产权的房价，故计算的平均价格低于团购价。所以，并不是网挂的价格低于团购价，这可以到房产局查询。

三、关于强行高价搭售地下车库、杂物间的问题

学院为了安全管理考虑，住宅与地下车库、杂物间整体团购。搭售地下车库、杂物间以及价格确定，是双方经过多轮谈判的结果，学院在《岳阳职业技术学院新院教工宿舍购房、选房实施办法》第二条第一款作了明确规定，这是各位业主明知和认可的，不存在强行搭售。

四、关于强行收取水、电等开通费的问题

为了降低成本，合理避税，工作组在与开发商协商团购协议时，将水、电等立户费单独提出来，未计入团购房价格。学院在《岳阳职业技术学院新院教工宿舍购房、选房实施办法》附件3《岳阳职业技术学院新院教工宿舍建设质量要求》关于弱电、供水、供电中规定了购房人另行承担立户费。各位业主对另行收取水、电、弱电立户费是明知和认可的，不存在强行收取。因团购房价格未将水、电等立户费计入开发建设成本之中，故本团购房价格不能适用2009年5月颁布的《湖南省新建商品房交易价格行为规则》。

至于燃气开通费的问题，在签订《团购合同书》时，燃气主管未开通，在合同中未约定燃气立户要求及费用。通过学院和民院共同努力，燃气主管已铺设至郭镇。经工作组与开发商协商，开发商同意将燃气管道铺设到户。按照一般认定原则：有合同按合同，没有合同按法律，而按《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定：燃气开通费计入开发建设成本，应由开发商承担。但在团购时，水、电等开户费与开发建设成本是分开计价的，现在由开发商承担也不合理。按前后一致以及谁受益谁承担的公平原则，应由购房户承担。

学院党委为了妥善处理购房户提出的问题，鼓励教职工购房入住，经研究决定，对入住教工公寓小区的本院教职工（附属医院职工比照执行）各购房户按合同约定交纳立户费，由学院按每户3000元给予补偿。

五、关于擅自更改户型的问题

E户型初步设计为南面楼梯入户，因满足不了规划设计强制规范要求，评审未通过，后改为北面楼梯入户，2014年1月29日评审才通过，学院随即将户型图在教工食堂门口及图书馆二楼大厅均予以张贴公布。2014年4月教职员工在体育馆选房开发商在发放户型图时，由于疏忽将未通过评审的南面楼梯入户的方案图发放给了购房户，但不存在擅自更改户型的问题，且北面楼梯入户的户型不影响房屋质量和使用功能。由于我们工作的疏忽，给购房户带来不便，我们深表歉意！作为弥补，开发商同意另外提供房源供业主选择。

六、关于选房、退房中暗箱操作的问题

在选房过程中，学院是严格按照《岳阳职业技术学院新院教工宿舍购房、选房实施办法》实施的，按综合打分排名先后选房。购房户签订了认购书并缴清40%的进度款后，原则上是不准退房的，但部分老师因特殊情况请示领导批准再与开发商协商，共有40户退房，其中既有学院领导，也有普通教职员工，不存在暗箱操作的问题。2014年10月开发商将购房户名单报房产局后不再同意退房。

至于因规划设计变更买受人退房的问题，学院是这么理解的：在各业主签订认购书之前，规划设计就已变更，只是因开发商疏忽发错了方案图，事实上不存在事后变更规划设计的问题。而且，开发商在发现发错了方案图以后，同意另行提供房源供购房户选择。我们认为，在这种情况下开发商不构成违约。对这一法律问题，各位业主也可以咨询相关法律专业人士。

七、关于承担退房户利息的问题

为了解决教职员工的住房问题，学院专门成立了新院家属楼建设工作领导小组，为住房项目的选址、洽谈、建设做了大量工作，另外考虑到各购房户交纳定金的时间先后不一，学院从公平性、对等性出发，决定由新购房户承担1800元利息，以补偿退房户。名义上是利息，实际上是对住房项目前期费用的部分补偿。所以，学院不是毫无根据的乱收费行为，而且，对这1800元，各购房户在认购书中已确认同意，现在以乱收费要求退还的理由不成立。

学院党委针对这一问题，经研究决定：同意由学院退还新购房户交纳的利息1800元。

八、关于定金存款利息问题

在2011年，学院收取教职员工购房定金每户3万元，但在交纳过程中，各教职员工交纳的时间不一致，是陆陆续续交纳的，而且在银行开设的是活期储蓄的临时户头，只能按活期计息，存款利息累计只有73198.61元，这是有账可查的，不存在定金存款利息去向不明。

九、关于开发商威胁购房户的问题

根据《团购住宅合同书》第八条第五项、第九条第一项之约定，双方应当签订《商品房买卖合同》，然后交纳购房款。开发商送达通知，这是履行法律程序，不能因为言词过激，视为威胁。各位业主应当按照合同约定履行自己的义务。《团购住宅合同书》第八条第5项约定“若由于乙方购房户原因无故拒不签订合同的，购房户视为放弃购房并要求购房户交纳违约金三万元”，据此，开发商有权解除合同并不退还定金三万元。

至于开发商单方没收购房款及要求加价200元/平米，这是违反合同约定的违约行为。《团购住宅合同书》第五条第三项约定：“以上房屋价格不因商品房市场价格变化或国家政策调控等情形发生而作任何调整”，我们将据此要求开发商严格守约，否则，追究其违约责任。经三方律师会谈，鑫科公司对催收函中言辞过激等做得不妥之处，向各购房户表示道歉，并同意各购房户延期至2015年5月25日之前签订《商品房买卖合同》，按约定交纳购房款。在此之前，同意不按《团购住宅合同书》追究违约责任。

根据2015年3月25日三方律师会谈会议纪要，三方律师达成如下意见和建议：

一、邓农代表鑫科公司，对催收函中言辞过激等做得不妥之处，向各购房户表示道歉，敬请各购房户谅解。

二、鑫科公司同意各购房户延期至2015年5月25日之前签订《商品房买卖合同》，按约定交纳购房款，在此之前，同意不按《团购住宅合同书》追究违约责任。

三、建议学院退还新购房户交纳的1800元利息。

四、建议各购房户按合同约定交纳立户费，对入住的学院教职工由学院按每户3000元给予补偿（附属医院职工比照执行）。

五、购房户提出的其他问题，由学院书面回函解释。

          岳阳职业技术学院